承租人的优先购买权的案例解析 作者：未知     时间：2017-12-21    来源：互联网

　　核心内容：不动产买卖中，物权所有权的改变以登记为准，即不登记的不动产买卖不发生物权变动。因此，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，属于有效行为。那么，承租人可以通过什么方式保障自身权益?第三人为恶意情况下，承租人是否可以主张优先购买权? 下文为您详解。

　　一、案例

　　xx年，甲将自己位于北京市朝阳区的房屋出租给乙，当天，双方即签订房屋租赁合同，并约定租期三年。半年后，甲因生意失败，急需资金周转，便将房屋以120万元的价格将该房屋出卖给丙。在此期间，甲从未告知乙房屋已被买卖事项。不久，乙从他处得知此事，以自己享有房屋优先购买权为由将甲、丙告上法院。

　　二、法律依据

　　2.1、《合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　2.2、出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

　　2.3、《民通意见》解释第二十四条第(三)项规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权。

　　三、案例解析

　　由上述法律规定可以看出：

　　1、乙无权请求宣告甲、丙间的买卖合同无效。

　　2、如果已经给丙办理了过户登记，且丙购买房屋时为善意(即不知房屋已经出租)，则乙不享有优先购买权，仅请求甲承担损害赔偿责任。

　　3、如果尚未给丙办理过户登记(或者虽然给丙办理过户登记，但是丙为恶意)，乙依然享有优先购买权，可自知道之日起合理期间内(应为15 天)请求甲以同等条件与自己订立房屋买卖合同，并优先于丙取得房屋所有权。此时，存在两个有效的房屋买卖合同，丙因不能取得房屋所有权，有权请求甲承担违约责任。

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