房产评估依据是什么 作者：未知     时间：2019-07-18    来源：互联网

　　要进行房产抵押，首先就需要对该房产进行评估，也就是对房产进行估价，房产评估机构会根据几个不同方面的影响因素综合分析这个房产的现有价格是多少，那么，房产评估依据是什么呢？房产评估的原则有哪些？

　　一、房产评估依据是什么

　　以下就是房产评估的几个法律依据：

　　《中华人民共和国资产评估法》[主席令第四十六号];

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》[主席令第七十二号];

　　《中华人民共和国土地管理法》[主席令第二十八号];

　　《中华人民共和国担保法》[主席令第五十号];

　　《中华人民共和国物权法》[主席令第六十二号].

　　二、房产评估的原则

　　1、供需原则

　　商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。

　　2、替代原则

　　在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。

　　3、最有效使用原则

　　以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。

　　4、贡献原则

　　它是收益法和剩余法的基础

　　5、合法原则

　　房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。

　　6、估价时点的原则

　　估价时点又称：估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该日期的价格。

　　三、房产评估的方法

　　1、路线价格

　　土地使用权的价值与土地的位置有很大关系（街道情况：宽度深度）。对于同一块，土地的价值具有相对稳定性。如果您知道土地的平均价格，请通过街道宽度和街道。通过深度调整确定评估对象的土地价值的方法是路线价格方法。

　　很明显，可以先设置或选择标准房屋，并根据实际情况采用适用的评估方法评估标准房屋市场价格，然后修改标准房屋市场价格以计算房屋的市场价值。

　　对于住宅房屋，修正系数主要包括占地面积比，方向和楼层；非住宅房屋根据目的分为商业，办公和工业类型。修正系数主要包括建筑面积比，楼层和街道条件。

　　2、基准地价

　　对于某一地块的土地使用权价值的评估，可以参考同一水平和相同目的的现有基准地价，并调整一般因素，区域因素和个别因素，最后获得评估土地使用权价值的方法。

　　3、剩余

　　当房地产的总价已知或可以衡量时，因为房地产的总价格=土地使用权的价值+房产的价值，土地使用权的价值或土地使用权的价值财产的计量，扣除总价值后，可以获得财产的价值或土地使用权。这种方法通常用于房屋或土地的个人估价。

　　4、收益

　　不同地区，不同用途和类型的房地产收益率也不同。根据要估算的房地产收入返还价值的方法是收入减少法。房地产价值=房地产纯收入÷收入减少利率。

　　5、假设开发

　　对于未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测量正常开发后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投资，估算房地产价值的方法是获得。

　　6、市场比较

　　提取市场上相同目的和其他类似条件的房地产价格案例（出售或评估，正常报价），与要估算的房地产条件相比较，对每个因素进行索引并通过准确的指数对比度调整得出一种评估房地产价值的方法。

　　该方法具有很强的实际意义和准确性。它通常在市场成熟，交易透明，比较案例易于查找时使用，估值结果更准确。

　　7、成本

　　（1）成本产品算法，即计算获得土地或实现土地开发的成本，不包括异常因素的价值，并在累计正常成本费用后取一定的资本利息和合理的投资利润，A方法获得土地使用权的价值。这种方法通常用于评估在正常程序下获得的土地。

　　（2）重置成本法，是衡量现有房屋现行市场标准下房屋重建成本的一种方法，然后考虑基金的利益并计算一定的开发（或建设利润）以获得完整的房屋。重量。设定成本价格，然后根据实际情况和法律规范确定建筑新颖度。两者相乘以得出评估房屋价值的方法。

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